한남뉴타운 대장격인 한남3구역이 총회결의 효력정지 가처분 소송에서 승소하며 관리처분계획(안) 인가 작업에도 속도가 붙을 전망이다. 빠르면 이달 관리처분계획 인가를 받을 것으로 전망되는 가운데 상가분양신청자들의 무효결의 주장에 대한 법원의 판단 내용에도 업계 관심이 모아진다.

2일 법조계 따르면 서울행정법원 제7부는 8명의 상가분양신청자들이 한남3구역 조합을 상대로 제기한 총회결의 효력정지 가처분신청과 관련, 올해 2월 17일 가처분결정 중 인용 부분을 취소한다고 판결했다. 상가분양신청자들은 작년 7월 15일 개최된 조합원 총회에서 결의된 제1호 안건(관리처분계획안 수립의결)에 관한 효력 정지를 구하는 가처분 신청을 했다.

상가분양신청자들은 관리처분계획 중 근린생활시설과 판매시설 부분에 명백한 하자가 있어 회복할 수 없는 손해가 발생함을 주장했다. 조합원들 분양 대상인 근린생활시설이 일반분양 대상인 판매시설보다 1㎡당 추정분양가가 2배 이상 높게 책정되었다는 게 골자다. 또한, 관리처분계획은 '분양신청의 현황'을 기초로 도시및주거환경정비법 제74조 제1항 각 호의 내용을 포함해 수립되어야 하지만, 분양신청서에는 근린생활시설 또는 판매시설 분양 희망 여부만 표시하게끔 되어 있다는 것이다.

구체적인 희망 면적과 층수, 용도 등을 조사하지 않았기에, 조합원들 사이에선 경합이 발생했는지조차 확정할 수 없다는 게 상가분양신청자들의 주장이었다. 분양신청 안내 시에는 근린생활시설 108호, 판매시설 356호를 조합원들에게 100% 분양한다고 안내했으나, 관리처분계획에선 전체 464호 중에서 198호를 일반분양으로 전환하고, 조합원 분양분과 일반 분양분을 이사회에서 임의로 결정할 수 있도록 포괄 위임했다는 주장이다.

법원은 주택재개발 사업은 추진 과정에서 다소 이해관계가 어긋날 수밖에 없어 토지등소유자의 개별적·구체적 이익 전부를 만족시킬 수 없고, 토지등소유자의 지위나 권리, 의무의 인정 등에 대해선 재량의 여지가 없으나 그 밖의 사항은 상당한 범위의 재량, 이른바 계획재량이 인정된다고 판단했다. 2010년 대법원 판례(2009두4029)를 들어 토지등소유자 사이 다소 불균형이 초래되더라도, 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 관리처분계획이 위법할 수 없다는 것이다.

분양신청자들에게 안내된 추정분양가는 분양공고 당시 조합원들에게 재개발사업에 참여할지 여부를 선택할 수 있도록 안내된 금액으로, 확정된 종후자산평가금액은 아니라는 게 법원의 판단이다. 한남3구역 조합이 2021년 4월 배부한 분양신청 안내에도 '추정분양가는 추정분담금 검증위원회의 검증을 거친 추정금액으로 추후 동호수 추첨결과에 따라 최종 확정된다고 기재돼 있다. 따라서 조합이 가처분 이의 신청 후 제출한 종후자산감정평가 자료까지 종합해서 판단할 필요가 있다고 밝혔다.

조합이 제출한 자료에 따르면, 용산구청장이 선정한 제일감정평가법인과 삼창감정평가법인은 거래사례비교법에 따라 근린생활시설 및 판매시설의 가격을 산출한 다음 각 호실별 가격형성요인을 고려해 종후자산감정평가를 실시했다.

1층의 경우 계약면적 기준 1㎡당 근린생활시설 분양가(약 1,754만원)가 판매시설 분양가(963만원)보다 약 1.8배 높게 평가되었지만, 전용면적 기준으로는 ㎡당 근린생활시설은 2,241만원, 판매시설은 2,717만원으로 평가됐다. 하지만 2층의 경우 계약면적 기준 1㎡당 분양가가 근린생활시설은 538만원, 판매시설은 595만원으로 오히려 판매시설이 높게 평가됐다.

제일감정평가법인 소속 감정평가사는 구분소유권의 목적인 건물부분은 '전유부분'으로 정의하고 있고, 감정평가 실무 기준도 층별 및 위치별 효용비율 산출에서의 면적기준은 전유면적으로 함이 원칙이라는 의견을 밝혔다. 한남3구역 조합이 분양하는 판매시설은 전용률(전용면적/계약면적)이 35% 내외인 반면, 근린생활시설은 전용률이 66~85%에 이른다고 부연했다.

법원은 근린생활시설 및 판매시설의 경우, 공동주택과 달리 수요자별 혹은 업종별로 선호하는 위치나 면적, 층수가 모두 다르기 때문에 관리처분계획 단계에서는 세부적인 계획이 포함되지 않을 수 있다고 판단했다. 또한 근린생활시설 처분계획에는 '희망하는 동호수를 조합원에게 분양한다'는 취지의 내용이 명시되어 있고, 추후 MD구성이 확정되면 상가분양신청자의 의견을 수렴해 분양면적, 호수 등이 변경될 수 있다는 취지도 명시되어 있다고 밝혔다.

법원은 상가분양신청자들이 한남3구역 조합을 상대로 제기한 가처분신청은 모두 이유가 없으므로, 가처분 인용결정을 취소하고 가처분신청을 기각하기로 결정했다. 한남3구역 조합 법률대리인에는 법무법인 광장과 법무법인 율촌이 참여했으며, 상가분양신청자들의 법률대리는 법무법인 바른과 법무법인 동인이 맡아 수행했다.