2021년 3월 공공재개발 후보지에 이름을 올린 성동구 금호동4가 1109번지 일대(이하 금호23구역)가 사전기획을 마치고 정비계획 입안을 위한 동의서 징구(66.7% 필요)에 매진하고 있다. 금호23구역은 종상향을 하지 않고 기존 2종일반주거지역을 유지하며 기부채납 비율을 최소화했다. 작년 8월 토지등소유자들을 대상으로 공지된 추정 비례율은 공사비 500만원 기준 약 113%로 책정됐다.

7일 업계 따르면 금호23구역은 용도지역 상향 대신 유지를 택하면서 공공재개발 인센티브(법적 상한 용적률의 120%)만으로 일반분양 물량을 사수하며 공공재개발을 진행하고 있다. 2종일반주거지역인 금호23구역은 건축계획상 용적률 약 260%를 적용받아 아파트 총 764세대를 짓는다. 세부적으로 살펴보면, ▲토지등소유자(353세대) ▲일반분양(205세대) ▲공공지원민간임대(53세대) ▲공공임대(153세대)로 분류된다.

금호23구역이 제3종일반주거지역으로 종상향을 받게 되면, 총 세대 수는 848세대로 기존(764세대)보다 84세대 늘어난다. 하지만 기부채납 임대주택(63세대)과 공공임대(41세대)가 늘어나면서 오히려 일반분양 물량은 21세대 줄어든다. 금호23구역은 2종일반주거지역을 유지하며 기부채납 임대주택을 없앴고, 공공재개발 인센티브만으로 종상향과 비슷한 건축계획 용적률을 확보하며 일반분양 물량을 확보한 것이다.

금호23구역은 후보지로 선정된 2021년 6월 종후자산 평가금액(6,807억원)과 종전자산 평가금액(3,057억원), 사업비 추정금액(3,769억원)을 통해 비례율 99.37%를 도출했다. 하지만 이듬해 7월 사전기획 주민설명회를 통해 밝힌 예상 비례율은 약 113%로, 약 13%p 증가했다. 물론 이같은 추정치는 공사비와 일반분양가(주변 신축 아파트 시세 70% 적용)를 예측한 결과물이기에 참고용으로만 보면 된다.

금호23구역은 30년 이상 노후건축물이 약 71%에 달할 정도로 주거 환경 개선이 시급한 곳이다. 2010년 7월 정비구역으로 한 차례 지정됐지만, 주민 반대로 3년 만에 정비구역 타이틀을 반납했다. 이때 해제된 구역 중 일부는 역세권 청년임대주택 사업을 진행하고 있다. 이후 금호23구역은 주민동의율 50%를 받아 공공재개발 후보지 공모에 신청했고, 2021년 3월 후보지로 선정돼 지난 한 해동안 사전기획을 추진해 왔다.

사전기획안에는 상습 정체 도로인 장터길을 12m에서 18m로 확보하고, 기존 장터길 상권을 활용한 근린생활시설을 짓는다는 내용이 담겨 있다. 다만, 금호동 최대 상권지역인 금남시장으로 이어지는 장터길이 구역과 연접해 있어 현재 반대하고 있는 근린생활시설(상가빌딩) 소유주들을 설득해야 하는 과제를 안고 있다.

금호23구역은 정비계획 입안을 위한 주민동의율 66.7% 확보에 전념하고 있는 가운데, 향후 정비구역으로 지정되면 서울주택도시공사(SH공사)를 공공시행자로 선정하는 작업을 하게 된다. 공공재개발은 별도로 조합을 설립할 필요는 없지만, 민간재개발과 동일한 관리처분 방식으로 사업이 진행된다. 현재 GS건설과 삼성물산, 현대건설 등 대형 건설사들은 금호23구역 시공사 입찰의향서를 지난해 12월 모두 제출한 상황이다. 

공공재개발은 한국토지주택공사 혹은 서울주택도시공사가 공공사업자로 장기간 재개발이 정체된 곳에 용적률 인센티브를 부여하는 사업이다. 2021년 4월 도시 및 주거환경정비법에 공공정비사업이 신설되면서 본격화됐다. 핵심 내용으로는 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업이 50% 이내 저금리 융자(3%대) ▲전체 세대 수는 조합원 분양 50%·일반분양 25%·공공임대주택 20%·공공지원민간임대 5% 등이다.