정비구역 내 단독주택 비율이 압도적으로 높은 청량리6구역이 공동사업시행업자(건설업) 선정을 위한 3번째 현장설명회를 가진 가운데, GS건설만이 유일하게 3번 모두 참석하며 삼고초려의 자세로 확고한 의지를 나타냈다. 이토록 GS건설이 청량리6구역 수주에 열을 올린 까닭은 청량리6구역의 높은 사업성과 관련 있다. 구역면적 대비 조합원 수가 적어 일반분양 수입이 다른 수주현장 대비 높을 것으로 계산됐기 때문이다.

청량리6구역 주택재개발정비사업조합은 12일 오후 2시 조합 사무실에서 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 현장설명회를 열었다. GS건설 강북영업팀 소속 직원 3명이 참석한 가운데 회의는 3시 30분까지 진행됐다. 약 1시간 30분동안 진행된 회의는 청량리6구역 현장 설명보다는 사실상 수의계약(Private) 체결을 위한 협상 자리였을 것으로 관측된다.

유효경쟁이 성립되지 않은 만큼, GS건설 외 다른 선택지는 이제 없는 상황이다. 청량리6구역 외에도 서울시내 정비사업 곳곳에서 시공사 입찰경쟁이 유찰되는 사례는 갈수록 많아지고 있다. 분양시장이 꺽인 가운데 시공사도 본격적인 옥석 가리기에 들어간 것이다. 경쟁입찰이 될 경우 수익성이 떨어질 수 있어, 불필요한 출혈경쟁은 서로 자제하자는 암묵적인 분위기가 형성되는 것도 연관성이 깊다.

통상적으로 시공사 입찰경쟁은 2차례 열지만 청량리6구역은 정관 상 3번의 경쟁입찰을 진행하도록 기재돼 있다. GS건설은 3번의 현장설명회 ▲2022년 11월 11일(금) ▲2023년 1월 4일(수) ▲2023년 1월 12일(목)에 모두 참석했다. 입찰공고 내용은 동일하다. 평당 공사비 입찰상한가는 655만원(VAT별도)이며, 이를 적용한 공사비 예정금액은 약 4,870억원이다. 조합 운영을 위한 대여금은 2,366억원이다.

조합이 건설업자를 선정하는 기준은 크게 2가지다. 일반적으론 '공공지원 시공사 선정기준'에 입각해 공사 도급계약을 체결한다. 반면 청량리6구역이 선택한 방식은 '공동사업시행 건설업자 선정기준'에 따라 함께 정비사업을 시행해 줄 건설업자와 공동사업시행 협약을 맺는 방법이다. 공동사업시행 협약을 맺게 되면, 건설사는 조합과 함께 사업을 시행하기 때문에 사업위험을 감수하는 대신 반대급부로 분양수익을 나눠 가질 수 있다.

시공사는 공사 마진 외에도 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 얻을 수 있다. 사업비(공사비+대여금)도 시공사 자체 보증을 통해 스스로 조달해야 한다. GS건설은 오래 전부터 청량리6구역에 눈독을 들여온 것으로 전해진다. 청량리6구역은 지적도를 살펴볼 경우, 바둑판 모양으로 가지런하게 단독주택들이 배열돼 있다. 단독주택 비율이 압도적으로 높아, 구역 면적 대비 조합원 수가 많지 않다.

조합원 수가 적다는 건 일반분양 물량이 많음을 의미한다. 청량리6구역의 전체 새대 수는 1,493세대로, 조합원 물량 약 700개와 임대주택(254세대)를 제외하면 일반분양 물량은 약 534세대가 나온다. 다만 청량리6구역은 바로 옆에 조선시대 왕릉인 영휘원과 숭인원이 있어 일조권 사선제한을 받아 대로변 쪽 건축물은 층수 제한을 받는다. 일조권 사선제한이란 인근 건물의 일조권 확보를 위한 높이 제한으로 보면 이해하기 쉽다.

청량리뉴타운 관계자는 "청량리6구역은 그동안 조합 내부적으로 정비업체와의 비리 문제가 계속 제기된 곳"이라며 "조합원들은 향후 건설업자가 공동사업시행자로 들어오게 될 경우, 조합 업무를 진행하며 발생할 수 있는 리스크도 상대적으로 줄어들 것이란 기대감을 갖는 반면, 분양수익을 건설업자와 나눠야 한다는 점은 조합에 불만을 갖고 있는 상황"이라고 말했다.

현재 청량리6구역은 토지등소유자들의 실거주보다는 세입자 비율이 훨씬 높다. 쓰레기 무단투기 단속 카메라에서 중국어가 흘러나올 정도로 중국 유학생과 한국계 중국인들이 많이 거주하고 있는 지역이다. 청량리6구역의 구역 면적은 83,883㎡로 지하2층-지상 22층, 총 21개동이 들어선다. 건축심의를 받았던 작년 2월 기준 조합원 분양가는 전용 59㎡는 4억6,000만원, 전용 84㎡는 5억8,000만원 수준으로 예상한 바 있다. 물론 조합원 분양가는 사업비(공사비+대여금)에 따라 달라질 가능성이 높기 때문에 조합이 앞서 제시한 숫자는 바뀔 수 있다.