한남4구역이 재정비촉진계획 변경(안) 수정가결을 계기로 올해 사업시행인가에 속도를 내는 가운데 추정비례율에 관심이 모아진다. 작년 12월 도시및주거환경정비법이 개정되면서 앞으로 정비계획에는 '토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거'가 필수사항으로 포함되어야 한다.

21일 업계 따르면 한남4재정비촉진구역(보광동 360번지 일대)의 총수입(추정)은 3조2,704억원, 총지출(추정)은 1조7,672억원이다. 총수입에서 총지출을 뺀 뒤, 종전자산평가금액(1조3,215억원)으로 나눈 추정비례율은 약 114%다. 공동주택을 소유한 조합원들의 종전자산평가금액은 공시가격에 보정률(1.25%)을 곱했고, 단독주택과 상가 소유자들은 토지가액과 건물가액을 포함해 산출한다.

토지는 개별공시지가에 토지면적·보정률(1.45)을 곱하고, 건물은 평당(3.3㎡) 138만원에 연면적을 곱해 계산한다. 건물의 개략적인 단가는 경과연수 35년 기준으로 평균 약 138만원으로 추정됐다. 구역면적은 기존(162,163㎡)보다 약 2,007㎡ 줄어든 160,156㎡다. 최대 용적률 226%를 적용한 공사 연면적은 약 361,952㎡다.

한남4구역 조합원분양가 추정액은 ▲59㎡(6.83억원) ▲84㎡(9.13억원) ▲113㎡(11.77억원) ▲135㎡(13.95억원) ▲165㎡(16.79억원)로, 개별 종전자산평가금액에 추정비례율(113.75%)을 곱한 권리가액을 조합원분양가에서 빼면 추정분담금 계산이 가능하다. 물론 향후 관리처분계획인가 시 개별 물건에 대한 종전자산감정평가와 분양가격 결과에 따라 언제든 변경될 수 있는 수치다.

예를 들어, 조합원의 권리가액은 기존 보유하고 있는 자산 감정평가금액(5억원)에 추정비례율(113.75%)을 곱한 5.68억원이다. 59㎡ 평형을 신청하면 추가적으로 납부해야 할 분담금(6.83억원-5.68억원)은 약 1.15억원이다.

통상적으로 비례율은 조합이 어느 정도 인위적으로 만들 수 있는 수치다. 종전자산평가금액도 관리처분 시 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 하는 만큼 향후 평가금액과는 차이가 날 수밖에 없다. 또한 공사비와 일반분양가 등도 토지등소유자들의 원활한 이해를 목적으로 개략적으로 검토된 숫자이기에, 향후 공사비와 관리처분 및 분양시점에 주변 시세, 분양 시장 상황 등을 고려하면 변동폭은 클 수 있다.

한편, 한남4구역 재정비촉진계획 상 구역 면적은 162,163㎡에서 160,156㎡로 줄어들었다. 최대 용적률은 226%로 최고높이는 73m로 계획돼 있다. 한남4구역 건물의 최고높이는 건축법에 따른 대지 가중평균선이 아닌 공동주택부분 지반층에서의 층수 기준 최고높이로 지어질 예정이다. 기반시설 순부담률은 기존 12.6%에서 11.8%로 약 0.8%p 줄었다.