당고개역(4호선)을 품은 상계5구역이 상계동111-519번지 일대 편입을 위한 동의서를 징구 중인 가운데, 작년 12월 공람·공고를 마친 재정비촉진계획 변경(안) 제출도 임박해졌다. 상계5구역은 구역계 편입시킬 예정인 상계동111-519번지를 흥안운수㈜ 차고지로 대토할 예정이다. 상계동111-159번지 일대는 국공유지를 포함해 약 1,084평 정도로 신규 편입을 위해선 기존 토지등소유자들의 동의(66.7%)가 필요하다.

4일 정비업계 따르면 상계5구역은 구역계 확장을 위한 주민동의서를 확보하면 서울시에 재정비촉진계획 변경(안)을 지체없이 제출할 예정이다. 작년 12월 말 공람·공고된 상계뉴타운 재정비촉진계획 변경(안)에 따르면, 상계5구역이 흥안운수㈜ 차고지를 대체할 부지(3,166㎡)를 확보하는 내용이 담겨 있다. 대체부지는 상계로와 덕릉로가 교차하는 상계동111-519번지 일대로, 뉴타운에서 해제된 상계3구역 부지다.

상계5구역의 법적 상한 용적률은 약 290%며, 최고층수는 33층(높이 112m)이다. 상계5구역엔 준주거지역 1,728㎡가 포함돼 있다. 조합이 2022년 기준으로 추정한 비례율은 약 100.55%다. 총수입 추정액(1조2,560억원)에서 총지출 추정액(7,169억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(5,361억원)을 나눈 결과값이다. 보통 재개발 사업성을 가늠하는 지표로 활용되며 100%가 넘을 경우 양호한 사업성을 지닌 것으로 평가된다.

상계5구역 조합원분양가는 ▲전용 51㎡(4.63억원) ▲전용 59㎡(5.49억원) ▲전용 84㎡(7.71억원) ▲전용 103㎡(9.39억원) 등으로 추정된다. 조합원들의 추정분담금 규모는 개별 종전자산 추정액에 비례율(100.55%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가를 빼면 대략적으로 알 수 있다. (+)가 나오면 돈을 내야 하고, (-)가 나오면 환급받는다. 재정비촉진계획 변경(안)에 나온 추정금액은 2022년을 기준으로 산정됐다.

개별 종전자산 추정액은 공동주택의 경우, 공동주택 공시가격에 보정률(1.39)을 곱해 산출했다. 단독주택과 상가 소유주의 경우, 토지가액과 건물가액을 합치게 된다. 토지가액은 개별공시지가와 토지면적, 보정율(1.27)을 모두 곱한 값이며, 건물은 약 3.3㎡당 100만원의 단가를 적용해 연면적 금액을 산출해 계산된다.

이 말은 곧, 향후 관리처분계획(안) 인가 시 개별 물건에 대한 종전자산감정평가와 조합원 분양가는 모두 변경된다. 사업 기간이 길어질수록, 물가상승에 따른 공사비 상승과 운영비는 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 상계5구역은 재정비촉진계획 변경(안)이 서울시 도시계획위원회 심의를 마치면 건축심의와 교통·환경영향평가 등을 차례로 거치게 된다. 보통 교통영향평가→건축심의→환경영향평가→사업시행계획(안) 인가 순으로 진행된다.