상계뉴타운(재정비촉진지구) 소속 상계2구역이 설계변경을 진행하며 사업시행계획 변경 인가를 계획하고 있다. 평형 변경이 이뤄지면 기존에 완료한 조합원 분양 신청도 다시 진행해야 한다. 일각에선 건설 원자재값·인건비 인상에 따라 시공비 증액이 불가피한 상황에서, 상계2구역이 오랜 고심 끝에 설계변경을 진행키로 결정했다는 분석도 제기된다.

20일 정비업계 따르면 상계2구역은 평형변경(64㎡ 추가)과 펜트하우스 추가를 골자로 한 설계변경을 진행키로 결정하면서 평당 공사비도 상향 조정될 것으로 보인다. 상계2구역이 대우건설-동부건설 시공단과 체결한 평당 공사비는 약 470만원 정도로 알려져 있다. 기존 용적률 내에서 59㎡를 줄이고 64㎡를 추가하게 되면서 일반분양 물량은 소폭 감소할 전망이다.

현재 상계2구역 급매물로는 '5년 재당첨 제한'에 걸려 프리미엄(P) 1.3억원 정도가 붙는 것으로 알려져 있다. 지난해 프리미엄이 3~4억원에 육박했던 점을 감안하면 기준금리 인상에 따른 부동산 경기 침체 영향이 얼마나 큰지 짐작할 수 있다. 신축·구축 아파트 값이 지난해 신고가 대비 큰 폭으로 수직 하락하면서 재개발 물건에 대한 투자 심리도 함께 얼어붙었기 때문이다.

실제 상계2구역 조합원 분양가는 현재 시점에서 평당 2,370만원으로 알려져 있다. 향후 설계변경이 이뤄지면 공사비 상승분이 반영되면서 조합원 분양가도 비례해서 상승할 수밖에 없다. 다만, 상계뉴타운 '맏형'이라 할 수 있는 노원센트럴푸르지오(상계4구역) 전용면적 60㎡의 올해 10월 실거래가는 7억원이다. 작년 9월 같은 면적이 9억8,000만원에 거래됐던 점을 감안하면 약 29% 하락한 수치다. 상계2구역 바로 옆 단지다.

상계뉴타운 A관계자는 "노원센트럴푸르지오는 워낙 사업성이 좋아 다수의 조합원들이 추가 분담금을 내는 대신 환급금을 돌려받은 것으로 알고 있다"며 "물론 상계4구역은 조합원 수도 많지 않았고 재개발 기간도 다른 구역 대비 빠르게 진행됐다"고 설명했다. 상계2구역은 무허가건축물을 포함해 구역 면적 대비 조합원 수가 많아 사업성을 좌우하는 일반분양 물량도 상대적으로 적을 수밖에 없다.

상계2구역의 비례율은 약 97.8%다. 통상적으로 비례율은 사업이 완료된 후 총 수입(분양대금)에서 총 사업비(공사비 등)를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 비례율 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 여겨지는 게 일반적이다. 물론 비례율은 조합에서 숫자 배열을 통해 인위적으로 조정하는 것도 가능한 터라 비례율에 큰 의미를 둘 필요 없다는 의견도 있지만, 공사비가 증액되면 현재 90%대에 머물고 있는 수치는 큰 폭으로 하락할 것으로 전망된다.

상계뉴타운 B관계자는 "부동산 집값 하락이 본격화되는 현 시점에서 관리처분인가 단계와 맞물려 여러 가지 대안 마련에 고심하고 있을 것"이라며 "상계2구역은 상계뉴타운 내에서도 당고개역(4호선) 초역세권과 숲세권(수락산), 대표 학원가인 은행사거리 접근성이 좋아 향후 들어서게 될 아파트의 미래가치와 관련한 시장 물음표는 없을 것"이라고 설명했다.