흑석뉴타운 관문인 흑석2구역이 공공재개발을 진행 중인 가운데, 시공사인 삼성물산과 사업시행자인 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 공동사업시행 약정을 위한 제반 절차를 밟고 있다. 일반적인 도급계약과 달리, 공동사업시행자 지위를 얻게 되면 삼성물산은 자체적으로 공사 관련 협력업체(전기·소방·정보통신 등)와 계약을 체결하며 공공재개발 사업을 이끌어나갈 수 있다.

24일 업계 따르면 흑석2구역은 최근 주민대표회의를 열어 공동사업시행 협약서(안)와 삼성물산을 SH공사에 시공사로 추천하는 안건을 의결했다. SH공사는 향후 삼성물산과 공동사업시행 협약서를 체결해, 공동사업시행자로서의 역할을 함께 수행하게 된다. 조합원들을 상대로 올해 1월 발표한 흑석뉴타운 재정비촉진계획(안) 입안 제안을 위한 제반 작업에도 속도를 붙일 예정이다.

흑석2구역은 민간재개발에서 공공재개발로 방향성을 선회하며 사업성을 확보한 사례로 알려져 있다. 기존 재정비촉진계획 상 용적률(400%)을 적용할 경우, 기반시설 기부채납과 재개발 의무임대를 고려했을 때 개발이익을 내기 어려웠다. 이에, 2020년 10월 공공재개발 공모신청에 도전했고 이듬해 1월 제1차 공공재개발 시범사업지로 선정됐다. 2021년 9월에는 SH공사를 사업시행자로 지정하는 절차가 완료됐다.

공공재개발로 용적률 600%를 확보한 흑석2구역은 사전기획(안)을 통해 총 1,055세대의 주택공급계획을 밝혔다. 삼성물산이 제안한 1,129세대보다 소폭 줄어든 수치다. 주택공급계획에 따른 평형은 ▲전용 40㎡ 이하(83세대) ▲전용 40-60㎡(296세대) ▲전용 60-85㎡(304세대) ▲전용 85-120㎡(364세대) ▲전용 120㎡ 이상(8세대)으로 구성돼 있다. 총 공급물량(1,055세대) 중에서 조합원은 308세대, 일반분양은 373세대, 임대주택은 374세대다.

삼성물산 제안과 달라진 점은 평형 확대를 통한 세대 수 감소가 이뤄졌다. 전용 85-120㎡는 364세대로 삼성물산 제안(200세대) 대비 164세대 늘어났다. 평형 확대를 하게 되면 일반분양을 통한 수입분이 줄어들게 된다. 흑석2구역의 경우, 100세대가 감소할 경우 비례율 약 10% 정도가 감소하는 것으로 알려져 있다. 비례율은 낮아지지만, 향후 단지가치와 토지등소유자들의 선택 옵션 확보에 무게중심이 실렸다는 게 업계 분석이다.

흑석2구역은 올해 상반기 재정비촉진계획 변경(안) 입안을 동작구청에 제안하고, 동작구청은 주민공람 및 구의회 의견 청취를 거쳐 서울시에 올릴 계획이다. 이후 교통영향평가 및 건축심의를 받고, 사업시행계획인가→관리처분계획인가→이주 및 철거→착공 순으로 사업이 추진된다.

업계 관계자는 "최근 물가 상승에 따른 시공비 증액 이슈를 두고 사업시행자와 건설사 간 첨예한 갈등 양상이 펼쳐지고 있다"며 "흑석2구역도 삼성물산과 체결하게 될 공동사업시행협약서 상 물가변동 조항, 지연배상금 등을 명확하게 수립해 나갈 필요가 있다"고 말했다. 이어 "뉴타운 내 다른 구역 대비 공사비는 적정한지, 주요 자재의 고급화 관련 치열한 협상이 이어질 것"이라고 덧붙였다.