'4년 전'에 머물고 있는 신당8구역과 신당9구역이 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에 힘을 쏟고 있다. 신당8구역은 2018년 11월 사업시행계획인가, 신당9구역은 2018년 4월 조합설립인가 이후 진척이 없는 상황에서 내년 초 시공업자 선정을 계기로 분위기 전환에 나설 수 있을지 관심이 모아진다. 시공사 입장에선 오히려 착공까지 시간을 벌 수 있는 신당8·9구역을 수주물량으로 확보해 놓는 게 좋을 것이란 분석이 나온다.

29일 정비업계 따르면 신당8구역과 신당9구역의 입찰 마감일은 각각 다음 달 2일(월), 13일(금)이다. 포스코건설의 단독 입찰로 이미 한 차례 유찰된 신당8구역은 이번에도 1곳이 들어올 경우 수의계약이 가능한 상황이다. 신당9구역은 HDC현대산업개발과 코오롱글로벌 2군데가 현장설명회에 모습을 드러낸 가운데 2곳 이상의 건설업자가 입찰에 참여할 경우 유효 경쟁이 성립된다.

신당8구역이 제시한 평당 공사비 입찰상한가는 650만원(VAT 제외)으로, 지난 2019년(535만원) 대비 약 22% 증액됐다. 신당8구역은 3년 전 DL이앤씨와 도급계약을 체결했지만 이후 협의 난항으로 계약이 해제된 바 있다. 신당8구역은 3년 전과 마찬가지로 공동도급 불가 조건을 걸었다. 시공사들이 위험분담(Risk Hedge) 차원에서 다른 건설사와 컨소시엄을 맺어 입찰할 수 없게 제한했다. 사업비 예정가격은 약 3,753억원이다.

신당9구역의 평당 공사비 입찰상한가는 742만5,000원(VAT 제외)이다. 사업비 예정가격은 약 1,866억원이다. 사업비는 다시 공사비(1,210억원)와 대여금(656억원)으로 나뉜다. 공사비는 말 그대로 공사 시행을 위한 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비, 이윤, 부가가치세액 등의 합계액을 지칭한다. 대여금은 건설업자가 정비사업에 필요한 자금 중 공사비를 제외한 조합운영비, 용역비 등을 조합에 대여하는 비용을 말한다.

한편, 신당8구역과 신당9구역은 나란히 시공사 선정 작업을 하고 있지만, 각기 다른 선정기준을 적용하고 있다. 신당8구역은 '공공지원 시공사 선정기준'에 입각해 공사 도급계약을 체결하는 반면, 신당9구역은 '공동사업시행 건설업자 선정기준'에 따라 공동으로 함께 정비사업을 시행할 사업 파트너와 공동사업시행 협약을 맺는 구조다. 향후 신당9구역은 공동사업시행 협약을 공사도급계약으로 변경할 수 없다.

공동사업시행 방식은 시공사와 조합이 함께 재개발 사업을 추진하는 방식이다. 조합은 토지 제공과 의사결정을 하고, 시공사는 자금조달과 분양을 책임지는 형태다. 단순히 공사도급계약을 체결하는 것과 달리 시공사의 역할과 책임이 중요해진다. 시공사는 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 조합과 나눠 가질 수 있다. 사업비(공사비+대여금)도 사실상 시공사 자체 보증을 통해 전액 마련해야 한다.

신당9구역은 아직 사업시행계획(안) 인가를 받지 않았지만, 건축심의를 통과했기 때문에 공동사업시행 형태로 시공사 선정이 가능하다. HDC현대산업개발은 오래 전부터 신당9구역에 공을 들여왔다. 현장에 사무소를 열고 주민들과 직접적으로 소통하고 있다는 후문이다. 고도제한으로 묶여 사업성에 한계는 있지만, 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후 침체된 분위기를 끌어올리기 위해서 신당9구역을 쉽게 포기하지 않을 것으로 전해진다.

한편, 신당8구역은 DL이앤씨와 공사 도급계약 해제에 따른 책임으로 기존 집행부가 물러나고 2022년 현 집행부로 바뀌었다. 이정수 조합장을 주축으로 한 신당8구역은 내년 상반기 시공사를 선정한 뒤 관리처분계획 인가에 속도를 올리겠다는 의지를 나타내고 있다. 평형변경을 골자로 한 설계변경은 기존 원안대로 관리처분계획인가를 받은 직후 이주·철거 시점에 진행하겠다는 복안이다.

신당8구역 조합원은 "지나간 날을 반면교사 삼아 신당8구역 현 집행부가 고군분투하고 있는 것으로 안다"며 "속도가 중요한 건 맞지만 무엇보다 시공사와의 계약 체결 부분에 있어 꼼꼼한 업무집행을 해줬으면 좋겠다"고 말했다. 이어 "서울시내 곳곳에서 진행되는 재개발 조합원들이 조합의 일거수일투족을 100% 파악할 수는 없지만, 이정수 조합장을 필두로 한 현재 집행부에 거는 조합원들의 기대감이 크다"고 부연했다.