용산구 청파1구역(청파동2가 106번지 일대)이 주택재개발사업 조합설립인가를 목전에 두고 있는 가운데, 2004년 기본계획이 수립된 지역인 터라 권리산정기준일 관련 세심한 주의가 당부된다.

용산구는 오는 2월 중 청파1구역의 ▲조합설립요건 ▲건축계획 ▲사업계획서 등을 검토해 요건 충족 시 조합설립인가를 처리할 방침이다. 지난 2005년 8월 조합설립을 위한 추진위원회가 설립된 지 18년 만이다. 추진위원회는 작년 12월 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 올해 1월 용산구청에 조합설립 신청서를 접수했다. 용산구청은 조합설립 동의율의 적정성과 설립요건 등을 검토해 2월 조합설립인가를 내줄 계획이다.

청파1구역은 총 697세대를 공급할 예정이다. 전용면적 기준으로 살펴보면 ▲39㎡(60세대) ▲49㎡(112세대) ▲59㎡(250세대) ▲84㎡(187세대) ▲110㎡(50세대) ▲114㎡(38세대) 등으로 구분된다. 주차대수는 총 1,089대로 지상 6대를 제외한 나머지는 모두 지하로 배치된다. 소형평형인 39㎡와 49㎡, 59㎡에 공공임대주택(101세대)이 들어간다.

청파1구역은 서울특별시고시 제2004-204호에 의거해 2004년 6월 정비예정구역으로 지정됐다. 당시 이명박 전 서울특별시장이 발표한 '2010 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획'에 따르면, 용산구는 청파동2가와 효창동, 한남뉴타운을 포함해 총 15개 구역이 정비예정구역으로 지정됐다. 청파1구역은 구역면적(27,000㎡), 용적률(190%), 층수(12층 이하), 건폐율(60%) 등으로 계획된 바 있다.

하지만 청파1구역은 진입도로 확보 미이행 등의 사유로 답보상태를 거듭해 오다, 2022년 5월 서울특별시 도시계획위원회 현장수권(소)위원회 심의를 통과하며 추진위원회 설립 18년만에 조합설립인가를 앞두게 된 것이다. 도로 관련해선 아파트·공영주차장 진출입을 고려해 청파로57길을 도로를 기존 너비를 6m에서 12m로 확폭하고 길이도 113m에서 123m로 늘리기로 결정했다. 구역면적은 총 32,000㎡로 18년 전보다 5,000㎡ 늘어났으며, 층수도 12층에서 25층으로 완화됐다. 법적상한용적률은 약 250%를 적용받는다.

권리산정기준일은 기존 구역과 신규 편입구역이 다르게 적용됨을 인지해야 한다. 서울시는 2009년 2월 6일 도시및주거환경정비법에 권리산정기준일 규정을 처음 만들었다. 정비구역 지정고시일 내지 시·도지사가 투기억제 차원에서 기본계획 수립일 이후 따로 정하는 날을 권리산정기준일로 삼도록 정한 것이다. 법률상의 권리산정기준일과 같은 내용이 서울시 조례에 도입된 건 2010년 7월 15일이다.

서울시는 개정된 조례의 적용범위를 2010년 7월 16일 이후 최초로 기본계획을 수립하는 지역에 한정했고, 개정 전 이미 기본계획이 수립된 곳은 종전규정에 따라 권리를 산정하도록 했다. 따라서 청파1구역의 경우 기존 정비예정구역(27,000㎡)은 2010년 3월 2일 개정된 舊서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등), 제28조(단독주택재건축사업의 분양대상 등)을 적용받는다.

신규로 편입된 구역(5,000㎡)의 권리산정기준일은 2010년 7월 15일 개정된 新서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례를 따른다. 정비업계에서 개정 전 조례를 구조례, 개정 후 조례를 신조례라 구별해 부르고 있는 이유다. 권리산정기준일 관련해선 개별적인 상황과 지역에 따라 차이가 있으므로 분양자격을 취득할 수 있는지 여부에 대해서는 법적으로 명확한 확인이 필요하다.

권리산정기준일은 재개발·재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여한 시점이다. 권리산정기준일을 지정하는 이유는 기존 세대 수가 증가될 경우 원주민들의 사업비 부담 증가에 따른 피해를 최소화하고 투기억제를 위해 ▲토지 분할 ▲다가구주택의 다세대주택으로의 전환 ▲다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위를 막기 위해서다. 권리산정기준일 이후 신축 빌라 건설, 지분 쪼개기를 하면 현금청산된다.